Le statut de LMNP
( Loueur en meublé Non Professionnel )

Généralités

Location meublée d'un logement neuf ou ancien à une personne physique ou morale.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductibles des loyers).

Les points clés

Déficits :

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (au maximum sur cinq ans) sur les revenus de même nature.

Les frais d'acquisition (honoraires, droits d'enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d'établissement. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un plan d'amortissement linéaire.

Amortissements :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :

le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.

les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.

Un complément de retraite net d’impôts

Ce principe de différé d'amortissement va permettre au loueur d'échapper à quasiment toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

Plus-values :

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

Revente :

Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

TVA :

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).

Les piéges

La cohérence économique :

Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :

Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération