La loi Demessine ou ZRR

La réalisation jusqu'au 31 décembre 2010 d'investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans certaines zones rurales ouvre droit à une réduction d'impôt.

Généralités

Le logement

Il doit être neuf et loué nu à l'exploitant de la résidence de tourisme pendant au minimum 9 ans

Le propriétaire peut se réserver des périodes de séjour dans le logement donné en location sans faire obstacle au dispositif aux conditions suivantes :
- Le durée totale des périodes d'occupation de doit pas excéder huit semaines par an.
- Le revenu brut foncier déclaré par le bailleur doit tenir compte de ces périodes
d'occupation.

La résidence de tourisme

Le logement doit faire partie d'une résidence de tourisme classée en référence à l'arrêté du 14 février 1986. Elle doit être gérée par une seule personne physique et morale et répondre aux critères suivants :
- Capacité minimum de 100 lits.
- Engagement de l'exploitant de promotion touristique à l'étranger.
- Location de chambres ou appartements meublés à la journée, la semaine ou au mois.
- Proposer aux résidents un minimum d'équipements et de services communs.

Les points clefs

Une réduction d'impôt de 25 % de son investissement

Montant de l'investissement

Le montant de l'investissement comprend le prix d'acquisition plus les frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbres, honoraires, commission…). La TVA est exclue dès lors qu'elle est récupérée par l'investisseur.
La base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée à :
- 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
- 100 000 € pour un couple marié.

Montant de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % du montant de l'investissement.
Le montant maximum de la réduction d'impôt est donc de :
- 12 500 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
- 25 000 € pour un couple marié

Imputation de la réduction pour les logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2005


La réduction est étalée sur 6 ans à raison d'un sixième de l'avantage fiscal maximal chaque année.
 

L'investisseur récupère la TVA sur son investissement

Le logement se situant dans une résidence de tourisme gérée par un bail commercial d'au minimum neuf ans, les loyers perçus par l'investisseur sont soumis à la TVA à 5,5 % ce qui lui permet de récupérer l'intégralité de la TVA sur son investissement au taux de 19,6 %.

Déduction forfaitaire

La déduction forfaitaire sur les loyers est ramenée de 14 à 6 % durant les neuf premières années de location.

Déficit foncier

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Une gestion par bail commercial

Une durée minimum de 9 ans fermes, renouvelable.
Une connaissance totale de l'ensemble des charges dès la conclusion du bail.
Un loyer garanti par le preneur quel que soit le taux de remplissage de la résidence.

Les pièges

Une implantation à surveiller

Bien s'assurer de la qualité du site d'implantation, un site offrant de réelles perspectives touristiques sera un gage à la fois de bon paiement des loyers mais aussi de valorisation du bien dans le temps.

Un bail commercial à détailler

Bien s'assurer dans le projet de bail commercial des modalités de répartition des charges d'entretien de la résidence. Certains baux commerciaux laissent la quasi-totalité des dépenses d'entretien à la charge du propriétaire.

Analyser distinctement la rentabilité et la valeur ajoutée des périodes d'occupation

Bien s'assurer que le loyer versé par le gestionnaire paraisse cohérent au regard des perspectives d'exploitation du site et du prix de vente du bien immobilier.
Analyser la réelle valeur ajoutée des possibilités d'occupation offertes : privilégier une utilisation possible sur de la moyenne voire de la haute saison.